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Réponse au Sujet 'Krach immobilier' a été posté le : 08/03/05 19:14
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Je remonte la chose des abysses parce que je me suis taillé un franc succès sur les forums de boursorama avec un petit texte de mon crû. Et comme c'est pas la modestie qui m'étouffe, je voudrais vous en faire profiter. C'est un peu longuet.
CANDIDE A LA BANQUE
- Bonjour monsieur le banquier.
- Bonjour monsieur le client, et bienvenue dans votre agence du Crédit Immobilier Pour Tous. Qu'est-ce qu'il lui faudrait?
- Une demi-baguette et deux croissants au beurre. Non, je rigole, je voudrais un crédit immobilier, en effet, j'ai entendu dire que les taux n'ont jamais été aussi bas et que c'est le moment idéal.
- Mais vous avez tout à fait raison! Parlez-moi donc un peu de votre projet.
- Eh bien, comme j'en ai marre de filer mon argent par la fenêtre en loyer, je souhaite acheter un appartement à Paris, dans un quartier calme avec des espaces verts et des écoles. J'ai repéré ce bien qui paraît intéressant, à 5000 euros du m2. C'est un peu cher, mais c'est ce qu'il faut pour ne pas être entouré de squatts et d'ateliers clandestins. la qualité n'a pas de prix.
- Exactement. Et vous gagnez combien par mois?
- Je gagne gnagna euros par mois.
- Alors attendez... je lance le logiciel... donc vous me dites gnagna euros... Ah, mais dites donc, vous avez de la chance, vous êtes un peu limite, mais je puis vous proposer un crédit qui ne couvre que 32,97% de votre revenu mensuel, soit moins que la limite légale. C'est pas merveilleux?
- Ah, quel soulagement, j'avais peur d'être trop court.
- Mais non, ça rentre. Vous bénéficierez d'un taux unique de 3,25% TEG sur trente ans.
- TRENTE ANS ?
- C'est vrai que dit comme ça, ça paraît un peu long, mais vous savez ce qu'on dit, plus on vieillit, plus les années passent vite! En fait, ça ne vous paraîtra que vingt ou vingt-cinq ans, puisque quand vous aurez fini de payer, vous serez vieux.
- Ah, bien sûr, vu sous cet angle. Et c'est un taux fixe bien sûr.
- Vous plaisantez voyons! A ce prix là, c'est bien sûr un taux variable, je pensais que c'était bien clair entre nous.
- Aïe aïe, mais si les taux montent ?
- Les taux ne monteront pas. C'est Trichet qui l'a dit.
- Oui, ben Trichet, dans trente ans, il sera mort.
- Mais non voyons, les taux ne peuvent pas monter, c'est impossible. D'ailleurs, même si ça montait, le taux est capé. Vous voyez, vous ne risquez rien!
- Capé ? C'est à dire ?
- C'est à dire que le taux de votre emprunt ne peut pas gagner plus de 2%, vous voyez, ça ne risque rien.
- 2% ? Ah oui, c'est vrai que ça ne risque rien. C'est quoi 2% de plus à payer par mois ?
- ...
- N'est-ce pas, c'est pas grand chose, 2% de plus ?
- Oh non, c'est pas énorme. Et maintenant parlons un peu de l'assurance, car vous n'êtes pas sans savoir que nous offrons aussi...
- Eh mais... minute papillon, c'est pas du tout ça ! Je viens de calculer, si le taux monte de 2%, en fait le montant des intérêts dûs chaque mois va augmenter de... 60% !
- Mais non voyons, mais non. La partie "intérêts" n'est qu'une partie des traites, l'autre partie c'est de la capitalisation ! De l'argent que vous mettez de côté au lieu de payer un loyer, ça vaut le coup.
- Mais en début de prêt, la partie intérêts représente quelle fraction de la traite totale ?
- Eh bien c'est difficile à calculer...
- Je vois votre feuille excel dans vos raybanes. Grosso-modo, ça fait dans les deux tiers non ?
- Ben... Environ.
- Donc si jamais les taux montent, mes mensualités vont augmenter de 40% ! Comment je vais nourrir mes gosses ?
- Allons, allons, ce n'est pas si simple que ça. Et puis les taux ne peuvent pas monter, je vous l'ai déjà dit.
- Si vous êtes si sûr que les taux ne vont pas monter, pourquoi votre banque me propose-t-elle un taux variable au lieu d'un taux fixe ? C'est pas votre intérêt !
- Nous le faisons par philantropie, nous voulons le bien de nos clients.
- Admettons. Mais par curiosité, comment serait calculée la hausse de mon taux, dans ce cas très hypothétique ?
- Eh bien de deux choses l'une : si les taux longs à la bourse de Francfort dépassent le taux Lombard de plus de 30 points de base, ou (et c'est un ou exclusif) de 40 points de base le Bund Zaïrois à échéance de 20 ans, la réévaluation du taux notionnel est simplement conditionnée avec un ratio de 5/7e par rapport à l'Euribor, conformément à la directive 13174 de la Commission des Affaires Bancaires du Parlement Européen. Dans le cas contraire, c'est un peu plus compliqué : il y a un effet de cliquet déterminé par la formule de Blake et Scholes appliquée au spread quasi-systémique observé sur le marché à terme d'Amsterdam, selon que le delta est positif, négatif ou de type imaginaire. Comme dans ce cas, il n'y a pas de solution linéaire à l'équation de Schrödinger, on intègre simplement les conditions limites de tangence des espaces fibrés n-potents immergés dans des hyperespaces à y-n dimensions...
- Euh... je lirai la brochure à tête reposée.
- Et puis de toute façon, vous êtes gagnant car si les taux montent...
- Vous aviez dit qu'ils ne monteraient pas !
- C'est une hypothèse, c'est comme si je disais "si demain le soleil ne se lève pas". Si jamais les taux montent, vous savez pour quelle raison ce serait ? Hein ? Hein ? Mais oui, ce serait pour juguler l'INFLATION ! Et si jamais l'inflation réapparaissait, ce serait tout bon pour vous, car alors votre taux d'intérêt deviendrait pet de lapin à côté de l'inflation !
- A supposer que mon revenu suive.
- Mais les revenus suivront, vous savez, les salaires sont quasiment indexés sur l'inflation. Quasiment.
- Ben, moi, j'ai pas eu d'augmentation depuis trois ans. Il paraît qu'un polonais fait mon travail pour quatre fois moins cher, à partir de là, c'est difficile de négocier avec son patron.
- Bien sûr, il y a toujours des cas particuliers. Mais on s'éloigne du sujet. Donc, l'inflation arrive sur son cheval blanc...
- Eh, je réflechis encore à une chose... Si les taux montent, plus personne ne pourra emprunter des sommes délirantes pour se loger. Donc mon appartement, je ne pourrais pas le revendre au même prix, loin de là !
- Ah ah ah ! Naïf que vous êtes ! Mais ne savez-vous donc pas que quand les taux montent, les prix font du sur-place ? L'immobilier, ça ne peut pas baisser.
- Mais quand les taux baissent, les prix montent.
- Exact.
- Et si les taux montent, les prix ne baissent pas.
- Exact.
- Il y a un truc que je ne pige pas...
- Je vous le garantis, monsieur, bien sûr que vous allez revendre votre superbe demeure avec une jolie plus-value, probablement à un anglais. Vous avez entendu parler des anglais ?
- Les gens qui vivent en Angleterre ?
- Non, les gens qui vivent en France. Dans vingt ans, toute la population britannique aura émigré en France, à part quelques hooligans buveurs de bière. D'où la hausse ! La FNAIM est formelle, et c'est confirmé par TF1 !
- Ah bon ? Si vous le dites... Vous allez croire que j'abuse...
- Mais non, je vous en prie, dites, dites...
- Est-ce que je pourrais vous faire une piqûre de penthotal ?
- Mais volontiers, tenez, voici mon bras... Aïe...
- Désolé. Bien, maintenant, j'aimerais savoir ce que vous pensez réellement du marché immobilier.
- Eh bien, je pense sincèrement que le marché est encore plein d'opportunités.
- Sincèrement ?
- Sincèrement. Il y a encore une grande quantité de pigeons à plumer, d'ailleurs vous en êtes l'illustration criante. Je sais bien que ça ne va pas durer, mais tant qu'il se présente des moutons pour se faire tondre, pourquoi ranger la tondeuse ?
- C'est bien ce que je pensais, vous cherchez à me ruiner.
- Allons, pas d'acrimonie, je ne fais que mon métier. Vous savez, les banques sont là pour gagner de l'argent. Et l'argent, ça ne pousse pas sur les arbres, si vous en voulez, il faut le prendre à d'autres. C'est ce qu'on nous apprend à la formation - car j'ai eu une formation hein, je ne me suis pas lancé comme ça dans la banque à ma sortie de la fac de psycho, j'ai eu un mois de stage intensif - ce qu'on nous apprend donc, c'est qu'il y a deux variétés de gogos immobiliers : il y a d'une part ceux qui ne savent pas compter, et d'autre part ceux qui se doutent de quelque chose mais qui sont trop faibles d'esprit pour résister aux pressions de bobonne, des parents ou des collègues. Dans les deux cas, ce sont des cibles faciles, un peu de baratin à la mode et zou...
- Mais êtes conseiller financier, vous êtes là pour me conseiller.
- Oui, je sais, c'est ce qu'il y a marqué sur ma porte, mais je préfère me définir comme "commercial en produits financiers", c'est une expression plus conforme à ce que je fais réellement pour gagner ma vie.
- Commercial ?
- Eh bien oui, je touche une commission pour chaque crédit fourgué, exactement comme un vendeur de chez Darty. Non mais vous croyez quoi ? Tenez, regardez, le barème est là, par exemple si je vous fourgue un variable à trente ans, voilà mon pourcentage. A première vue c'est pas terrible, mais multipliez par le montant du prêt...
- Vous gagnez bien votre vie.
- Oui, ces derniers temps ça allait bien. Bon, c'est vrai que les volumes se tassent un peu, toutes les bonnes choses ont une fin, mais vu ce que je me suis goinfré ces trois dernières années... Et puis, il y a encore pas mal de gens qui ne savent pas que le krach a commencé.
- Le QUOI a QUOI ?
- Vous ne lisez pas la presse ? Les taux montent, les prix des beaux quartiers s'effondrent, on n'a jamais autant construit d'habitations depuis la guerre alors que la population stagne, et je ne vous parle pas des robiens qui vont déferler sur le marché dans six mois. Il faut vous faire un dessin ? Tenez, c'est écrit dans la Tribune, là, là, là...
- Urgkx ! Mais alors, c'est plus le temps vendre que d'acheter.
- Oui, ben ça, c'est pas la peine d'avoir fait Normale Sup et l'ENA pour le comprendre. C'est une des quatre règles fondamentales pour s'enrichir qu'on nous a apprises à la formation : pour prospérer dans un commerce, il faut acheter bas et vendre haut. C'est un peu bêta dit comme ça, mais mine de rien, pas mal de gens parviennent à l'oublier. Ah ben si vous faites l'inverse, vous paumez, c'est sûr.
- Et pour mon information, c'était quoi les trois autres règles ?
- Ne faire des affaires qu'avec des gens qui ont le couteau sous la gorge, ne jamais croire ce que disent les gens qui n'ont pas le même intérêt que vous, ne jamais s'endetter.
- Et ça marche ?
- En ce qui me concerne, on peut croire que oui. Je vais vous raconter une histoire : il y avait un petit vieux qui avait économisé toute sa vie pour acheter un appartement cossu à Paris. Prévoyant sa succession, il a tenté de vendre, mais on était en 91, et comme il demandait avec obstination le même prix qu'en haut de bulle, personne ne lui a acheté. Ils sont têtus les vieux vous savez. Finalement, il est mort dans son bien, ses héritiers ont dû vendre pour payer la succession, et comme ça urgeait, ils ont vendu en 95, à votre serviteur et à un prix cassé, car ils étaient pressés par le fisc. A l'époque, j'avais pris un crédit sur dix ans, vous vous rendez compte ? Hein que ça fait rêver ?
- Et vous n'êtes pas inquiet ?
- Non, puisque j'ai vendu il y a six mois. Aujourd'hui je suis locataire. D'ailleurs je vais redéménager, j'ai trouvé à me loger dans plus grand pour moins cher, les loyers baissent pas mal.
- Donc, les rendements locatifs baissent aussi !
- Mais non voyons, les rendements locatifs ne peuvent qu'augmenter. C'est à cause des anglais. Vous savez quels sont les prix à Londres ?
- Houlà, le penthotal s'est évaporé. Bon, eh bien merci pour cet entretien instructif.
- Mais je vous en prie. Alors, on se revoit pour la signature ?
- Ben... Je crois que je vais attendre six ou douze mois. Mais merci quand même !
- Vous avez tort, des taux comme ça, on n'en reverra pas de sitôt... Monsieur, monsieur ! Les anglais ont débarqué ! Eh...
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Réponse au Sujet 'Krach immobilier' a été posté le : 08/03/05 20:43
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Merci Grouïn !
Moi qui commençait à envisager de peut-être me lancer dans l'idée d'acheter un apart à Straßbourg.
Ben ça met dans le bain pour les réflexions.
Conclusion n°1 : je reprend ma chamre d'étudiant pour 6 mois 
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Réponse au Sujet 'Krach immobilier' a été posté le : 09/03/05 13:34
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Et bin moi je suis content avec mon prêt à 1,5% en CHF sur 15 ans, et je suis mort de rire devant de tels sarcasmes...
Effectivement les banquiers sont des voleurs et les clients des gogos. Mais on peut tirer son épingle du jeu si on est malin!
Effectivement, il y a UNE règle de base interessante dans le petit texte de Grouin, par ailleurs fort marrant:
"Il faut acheter pas cher, et revendre cher".
Cela dit, je continue d'avoir des doutes sur un "krash généralisé" de l'immobilier. Mais on en a déja parlé ici, les arguments ont été posés de manière plus ou moins littéraire ou hermétique, le futur nous dira qui avait raison.
Welf, ZoC 
Edit: autre grand principe des affaires, la loi de la spéculation imbécile tueuse de boite (et remplisseuse de portefeuille):
vendre pas cher, et acheter encore moins cher après...
Vive la vente à terme
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Réponse au Sujet 'Krach immobilier' a été posté le : 09/03/05 15:53
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Juste histoire de faire ma mauvaise tête, chose que je fais très bien, mais pour avoir eplucher pas mal d'offres de crédit il y a quelques années, il y a quelques infos utile à avoir:
- Pour emprunter pas cher, faut avoir des sous.
C'est très con, mais avec le même dossier, selon que je disais: j'emprunte 1 million, j'ai 300k d'apport ou j'emprunte 700 000 sans apport, le cas numéro était systématiquement beaucoup plus iteressant.
- Les taux variables ne varient pas sur les mensualités, mais sur la durée. Par exemple un taux de 5% au départ sur 20 ans, s'il doit "monter" deviendra un crédit sur 22 ou 23 ans. En sachant qu'il y a de toute façon une limite légale qui ne peut pas etre dépassée (qui n'est pas negligeable il est vrai) de l'ordre des "pas plus de 20% du temps restant en plus"
- Un crédit peut être interessant si l'on a les moyens de prendre des grosses mensualités sur pas longtemps (ce qui rejoint le premier point: soyez riche on vous pretera à pas cher).
- Oui on construit de plus en plus d'habitations... mais on construit des maisons, on casse des immeubles. Donc on bouffe toujours plus de surface, et pour trouver cette surface, on s'éloigne, donc assez logiquement, le prix monte à proximité des centres urbain, et baisse en s'eloignant... Donc n'achetez pas une maison hors de prix en très lointaine banlieue, mais en proximité centre ville c'est assez sans risque.
- enfin, l'immobilier, c'est par cycle... Oui début -mi '90 il y a eu un crach immobilier et les prix se sont effondrés... Mais bon, ça a été de vachement courte durée puisque déja en 2001, tout le monde se plaignait de la flambée des prix...
Ce que je constate: Quand nous on cherchais une maison en 2000-2001, on nous a dit "ouh la la, achetez pas, les prix montent, c'est une bulle, ça va crever, vous aller perdre des plumes"... Sauf que depuis, les prix n'ont pas cessé d'augmenter, et que si on avait attendu j'aurais payé quelque chose comme 40 mois de loyer à 1500 euro (prix pas trop cher pour une maison de 160 m² avec 800 m² de jardin que je "guesstimate") pour aujourd'hui avoir que dalle... Or, là, il me reste à peine 10 ans à payer, et ma maison sera à moi... j'ai 32 ballets, ça veut dire qu'a à peine 40 ans je serais libre comme l'air, avec un bien... Mon crédit est à taux fixe, donc il risque pas de s'allonger de 3 ans si les taux s'envolent, et on a carrément pas l'intention de partir de là dans les prochaines 15 ou 20 années.
A moins que demain 2 000 000 de maisons apparaissent comme des champignons, l'offre restera à peu pret la meme sur le marché, et si la hausse potentielle des taux limitera la possiblité d'achat des gens, elle fera aussi baisser les prix... Les prix ne baisseront pas d'eux même.
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/AFK
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Réponse au Sujet 'Krach immobilier' a été posté le : 16/04/05 18:53
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Nous on envisage l'achat-location. Vu qu'on est déjà surendetté (45%, c'est surendetté). Toutefois, je suis plutot d'accord avec l'étude, même si je pense que les jeunes ménages achètent quand même, et à des prix raisonnables, vu qu'ils peuvent faire des travaux ou les faire faire par des amis.
Et comme dit Oph, de toute manière, si on achète, le bien à côté change approximativement de la même manière, donc on s'y retrouve.
Après, évidemment, si on cherché à investir, c'est mort.
Grumph, qui as pris le temps de la lire en entier, cette étude, et qui a été peté de rire quand même
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Réponse au Sujet 'Krach immobilier' a été posté le : 14/08/05 20:48
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oui ok Groin, mais ce n'est pas encore un Krach!
et pusi cela dépends toujours de la région...ou du pays. mais c'ets vrai que ici en Belgique des communes comme Waterloo sont devenus plus "abordables"...donc la stagnation avant le Krach ?? :-)
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Réponse au Sujet 'Krach immobilier' a été posté le : 14/08/05 20:59
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Pour autant que je sache, quand l'immobilier double en dix ans sans aucune raison valable (comme une vague d'immigration, une forte croissance démographique ou une pénurie de logement), ça se termine toujours de la même manière : très mal. L'immobilier est monté sur un effet de mode, parce que "à tel âge, il faut être propriétaire", et que "payer un loyer, c'est jeter l'argent par les fenêtres", et autres stupidités qu'on a tous entendus ces cinq dernières années. Il y a eu une pression sociale énorme là-dessus, c'est en train de se dégonfler à toute vitesse. Parce qu'on commence à se rendre compte que s'endetter sur trente ans à hauteur du tiers de ses revenus pour acheter trois fenêtres dans une barre HLM améliorée, ce n'est pas être un bon père de famille, c'est être un imbécile.
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Réponse au Sujet 'Krach immobilier' a été posté le : 15/08/05 00:27
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Citation :Il y a eu une pression sociale énorme là-dessus, c'est en train de se dégonfler à toute vitesse. Parce qu'on commence à se rendre compte que s'endetter sur trente ans à hauteur du tiers de ses revenus pour acheter trois fenêtres dans une barre HLM améliorée, ce n'est pas être un bon père de famille, c'est être un imbécile.
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tout a fait d'accord, mais bon certains ont investit dans l'immobilier d'une maniére en bon pére de famille.
Moi je dirai que le benef je l'ai fait avec la chute des taux d'intérets, j'ai soulevé mon hypotheque pour la remettre dans une banque concurente, et hop la je me suis chopé un fix de 3.5% en 15ans! donc j'ai plus que 15 ans à payer (au lieu des 18ans restant normalement)..donc 15ans a payer en ayant 29 ans....c'est encore gérable.
maintenant, acheter ou louer a Paris, pour moi c'est une folie, mais bon quand on a pas le choix. mais bon chez vous tout est cher à Paris :-)
De plus pour moi Paris est une ville qui a perdu énormément en qualité de vie à offreir a ces habitants (la derniére fois que j'ai dit cela à un français je me suis fait traiter de provincial) :-))
Je ne suis pas français, donc je ne sais pas, mais Est ce que Paris n'a ne fit ce que connu un Krach Immobilier ? (je parle d'un vrai!!, pas d'une stagnation) depuis les années 60 ?
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Réponse au Sujet 'Krach immobilier' a été posté le : 08/03/05 19:40
Réponse au Sujet 'Krach immobilier' a été posté le : 08/04/05 19:30
Réponse au Sujet 'Krach immobilier' a été posté le : 09/04/05 19:35
